Adquirir um imóvel na planta é um sonho para muitas pessoas, representando a oportunidade de conquistar a casa própria ou investir em um bem que pode valorizar ao longo do tempo. No entanto, mudanças nas condições financeiras, problemas com a construtora, atrasos na obra ou até mesmo arrependimento podem levar o comprador a desejar desistir da compra. E é nesse momento que o distrato imobiliário surge como uma possibilidade.
O Que É o Distrato de Imóvel na Planta?
O distrato, também conhecido como rescisão contratual de imóvel na planta, é o ato de desfazer o contrato firmado entre o comprador e a construtora. Em termos simples, trata-se da desistência por uma das partes, geralmente o comprador, levando ao cancelamento do negócio e, consequentemente, ao retorno das partes ao status quo anterior, ou seja, como se a compra nunca tivesse ocorrido.
Essa rescisão é um direito das partes e está prevista nas cláusulas do contrato de compra e venda. Entretanto, como todo contrato, o distrato envolve direitos e deveres que devem ser cumpridos, tanto por parte do comprador quanto da construtora.
Como Funciona o Distrato de Imóvel na Planta?
Antes da publicação da Lei nº 13.786/2018, que regulamentou o distrato de imóveis, havia grande incerteza jurídica sobre como proceder em casos de rescisão contratual. A ausência de uma regulamentação específica levava a muitos litígios, principalmente quanto à devolução dos valores pagos e à aplicação de multas.
Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foram estabelecidas regras mais claras, proporcionando maior segurança jurídica para ambas as partes.
Direitos e Deveres no Distrato de Imóvel na Planta
O distrato pode ser motivado por diversas razões, desde dificuldades financeiras do comprador até falhas por parte da construtora. A seguir, destacamos os principais direitos e deveres das partes envolvidas:
Direito de Arrependimento:
O comprador que adquiriu o imóvel fora da sede da construtora, como em feiras ou stands de vendas, tem o direito de desistir da compra no prazo de 7 dias após a assinatura do contrato, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Nesse caso, ele pode exigir a devolução integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, sem a aplicação de multas.
Taxa de Corretagem:
A construtora pode reter entre 5% e 6% do valor pago pelo comprador a título de taxa de corretagem. Essa prática é considerada legal, desde que esteja prevista no contrato de compra e venda.
Rescisão por Culpa do Comprador:
Quando o comprador deseja rescindir o contrato por motivos pessoais, como dificuldades financeiras ou mudança de planos, a Lei do Distrato prevê a devolução de 75% a 50% dos valores pagos, dependendo do regime de patrimônio de afetação, que é quando os recursos pagos pelos compradores são destinados exclusivamente à construção do empreendimento. Essa devolução ocorre em parcela única e deve ser feita 30 dias após a emissão do “habite-se”, que é o documento emitido pela prefeitura atestando que o imóvel foi construído de acordo com as exigências legais e está apto para ser habitado.
Rescisão por Culpa da Construtora:
Caso a construtora seja responsável pelo atraso na entrega da obra por mais de 180 dias, o comprador pode solicitar a rescisão do contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente. Essa devolução deve ser feita em até 60 dias após o pedido de distrato. Alternativamente, o comprador pode optar por manter o contrato e exigir o pagamento de uma multa de 1% do valor do imóvel por mês de atraso.
A Jurisprudência e a Aplicação da Lei do Distrato
A jurisprudência brasileira, em sua maioria, vem consolidando o entendimento de que a Lei do Distrato deve ser aplicada de maneira a equilibrar os direitos e deveres tanto do comprador quanto da construtora. Nos casos em que o comprador solicita o distrato por razões pessoais, os tribunais têm entendido como justa a retenção de parte dos valores pagos pela construtora, para cobrir custos administrativos e eventuais perdas.
Por outro lado, em situações em que a culpa pelo distrato é atribuída à construtora, como atrasos na obra ou modificações substanciais no projeto sem a anuência do comprador, a jurisprudência tem sido favorável à devolução integral dos valores pagos, reconhecendo o direito do consumidor de ser ressarcido integralmente.
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE DISTRATO E REVISIONAL DE CONTRATO C.C DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO AFASTADA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA PARA AFASTAR A RETENÇÃO IMPOSTA E O RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – 1º APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – 2º APELO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. “[. . .]Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.” (STJ – AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)”
(TJ-MT – APELAÇÃO CÍVEL: 10085064620178110041, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/06/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)
Como Fazer a Rescisão Contratual de Imóvel na Planta?
Para formalizar o distrato, o comprador deve seguir alguns passos:
Revisão Contratual:
Antes de tomar qualquer decisão, é importante revisar o contrato de compra e venda para entender as cláusulas referentes ao distrato. Isso ajuda a evitar surpresas e a garantir que os direitos do comprador sejam respeitados.
Negociação com a Construtora:
O comprador deve entrar em contato com a construtora para comunicar sua intenção de rescindir o contrato. Nessa fase, é comum que as partes negociem os termos do distrato, incluindo valores a serem devolvidos e eventuais multas.
Formalização do Distrato:
Após a negociação, o distrato deve ser formalizado por escrito, com a assinatura de ambas as partes. É importante que todas as condições acordadas estejam claramente descritas no documento, para evitar futuros litígios.
*Perguntas Frequentes sobre o Distrato de Imóvel na Planta
1. O que é o direito de arrependimento?
O direito de arrependimento é a possibilidade de desistir da compra em até 7 dias após a assinatura do contrato, com a devolução integral dos valores pagos, sem aplicação de multas.
2. O que é a taxa de corretagem e ela pode ser retida no distrato?
A taxa de corretagem é a comissão paga ao corretor de imóveis pela intermediação da venda. Ela pode ser retida pela construtora, desde que prevista em contrato.
3. Qual o percentual de devolução no distrato por culpa do comprador?
Devolução de 75% do valor pago: em até 180 dias do desfazimento do contrato se não houver patrimônio de afetação, pois o valor da multa pelo distrato é de até 25%.
Devolução de 50% do valor pago: em até 30 dias após o habite-se se a incorporação for submetida ao regime do patrimônio de afetação, pois o valor da multa pelo distrato é de até 50%.
4. Em quanto tempo o comprador recebe os valores após o distrato?
A devolução deve ocorrer em até 30 dias após a emissão do “habite-se” ou em até 60 dias, em casos de culpa da construtora.
5. É possível evitar a multa rescisória?
A multa rescisória é obrigatória em casos de desistência por parte do comprador, mas pode ser evitada se a culpa pelo distrato for atribuída à construtora.
6. O que acontece se a construtora atrasar a entrega da obra?
O comprador pode solicitar a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
7. Como a Lei do Distrato protege o comprador?
A lei estabelece regras claras para a rescisão contratual, garantindo direitos como a devolução de valores e a aplicação de multas justas.
8. Quais são os principais motivos para solicitar o distrato?
Dificuldades financeiras, atraso na obra, mudança de planos e divergências no projeto são os principais motivos.
9. O que é o patrimônio de afetação?
É um regime em que os valores pagos pelos compradores são destinados exclusivamente à construção do empreendimento, garantindo maior segurança para o comprador.
10. Como um advogado pode ajudar no processo de distrato?
Um advogado especializado pode revisar o contrato, negociar os termos do distrato e garantir que os direitos do comprador sejam respeitados.
Conclusão
Realizar o distrato de um imóvel na planta é um processo que exige cuidado e conhecimento. Por isso, é fundamental que o comprador esteja bem informado sobre seus direitos e deveres, além de contar com o apoio de um advogado especializado para evitar prejuízos e garantir que o processo ocorra da forma mais justa possível.
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