Enchentes e inundações são desastres naturais que podem causar sérios danos a imóveis, afetando diretamente tanto locadores quanto locatários. É importante entender como a legislação brasileira trata essas situações para proteger os direitos e deveres de ambas as partes envolvidas em um contrato de locação. Este artigo examina as disposições legais aplicáveis, jurisprudências recentes, e fornece orientações práticas para enfrentar tais eventos.
Código Civil Brasileiro
O Código Civil de 2002 regula diversos aspectos dos contratos de locação. O artigo 565 estabelece que o contrato de locação implica a cessão do uso de um bem imóvel mediante pagamento. Em situações de enchente, onde o imóvel se torna inutilizável, o contrato pode ser automaticamente extinto, liberando o locatário da obrigação de pagar aluguéis futuros.
Artigo 565:
“Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”
Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, especifica as obrigações do locador e do locatário. Em casos de força maior, como enchentes, a responsabilidade de reparação pode ser discutida entre as partes, e a extinção do contrato pode ser uma solução viável quando o uso do imóvel é impossibilitado.
Artigo 22:
“O locador é obrigado a: VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.”
Jurisprudências Relevantes
Superior Tribunal de Justiça (STJ)
O STJ tem se posicionado de maneira clara em relação à isenção de pagamento de aluguel em casos de destruição do imóvel por causas naturais. Uma decisão emblemática é o REsp n. 1.707.405/SP, onde o Tribunal decidiu que os aluguéis não são exigíveis no período compreendido entre a destruição do imóvel e a entrega das chaves pelo locatário.
Trecho da Decisão:
“Extinta a propriedade pelo perecimento do bem, também se extingue, a partir desse momento, a possibilidade de usar, fruir e gozar desse mesmo bem, o que inviabiliza, por conseguinte, a manutenção do contrato de locação.”
Responsabilidades em Caso de Danos
Negligência do Inquilino
Se a enchente é causada por negligência do inquilino, este é responsável pelos danos. O Código Civil, nos artigos 186 e 927, prevê a obrigação de reparar danos causados a terceiros.
Artigo 186:
“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
Artigo 927:
“Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
Dicas para Proteção do Inquilino e do Proprietário
Seguro contra incêndio e enchentes: Cobrirá os custos de reparos e perda de bens pessoais.
Prevenção e manutenção: Manter o imóvel em boas condições e seguir normas de segurança.
Clareza contratual: Inserir cláusulas específicas sobre responsabilidades em casos de desastres naturais.
Responsabilidades do Locador
O locador deve entregar o imóvel em bom estado e ser responsável por defeitos ou sinistros anteriores à locação, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato. Manutenções necessárias devem ser comunicadas e acordadas entre as partes.
Responsabilidades do Locatário
O locatário deve arcar com despesas ordinárias e manter o imóvel em bom estado de conservação, devolvendo-o nas mesmas condições em que o recebeu. Ele também deve comunicar imediatamente qualquer dano ao locador.
Impacto das Cláusulas Contratuais
As cláusulas contratuais são fundamentais para definir responsabilidades em casos de desastres naturais. O contrato de locação deve detalhar as obrigações de manutenção e reparo, assegurando que ambas as partes compreendam suas responsabilidades.
Conclusão
Enchentes podem causar a extinção automática do contrato de aluguel devido à inviabilidade do uso do imóvel. A jurisprudência do STJ isenta o locatário do pagamento de aluguel a partir da data do evento até a devolução das chaves. A boa relação entre locador e locatário, juntamente com um contrato claro e detalhado, é fundamental para resolver quaisquer disputas de maneira justa.
As Perguntas Mais Procuradas sobre Aluguel e Enchente
1. O que fazer quando o imóvel alugado é atingido por enchente?
Informe imediatamente o locador sobre os danos. Avalie se o imóvel ainda pode ser utilizado. Se não, discuta a possibilidade de suspensão do contrato ou a extinção do mesmo.
2. Quem deve pagar pelos danos causados por enchente no imóvel alugado?
O locador é responsável pelos danos estruturais ao imóvel. O locatário arca com os danos aos seus bens pessoais, salvo disposição em contrário no contrato.
3. É possível rescindir o contrato de aluguel após uma enchente?
Sim, se o imóvel se torna inabitável, o contrato pode ser rescindido automaticamente conforme as disposições do Código Civil e a jurisprudência do STJ.
4. Como acionar o seguro contra incêndio em caso de enchente?
Contate a seguradora e siga os procedimentos para acionar o seguro, fornecendo todas as informações e documentações necessárias sobre o sinistro.
5. O locador pode exigir o pagamento do aluguel se o imóvel está inabitável após uma enchente?
Não, se o imóvel está inabitável, o locatário fica isento de pagar o aluguel a partir da data do evento, conforme a jurisprudência do STJ.
6. Quais são os direitos do inquilino em caso de enchente no imóvel alugado?
O inquilino tem o direito de suspender o pagamento do aluguel e, em caso de inabitabilidade, pode rescindir o contrato sem penalidades.
7. Como funciona a extinção automática do contrato de aluguel em caso de enchente?
Se a enchente torna o imóvel inabitável, o contrato de aluguel é automaticamente extinto, liberando o inquilino de suas obrigações financeiras a partir da data do evento.
8. Quais são os passos legais para notificar o locador sobre danos causados por enchente?
Enviar uma notificação formal por escrito detalhando os danos e solicitando as ações necessárias. É aconselhável fazer isso via e-mail ou carta registrada para ter comprovação de envio e recebimento.
Se ficou com alguma dúvida com relação a este conteúdo, entre em contato conosco.
